住宅ローンの返済シミュレーション：2通りの返済方法

住宅ローンは返済のシミュレーションをきっちり行ってから決めるのが良いですが、まずは住宅ローンの返済には2種類の方式があることを知った上でシミュレーションを行う必要があります。

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済というものがあります。方法が違うと、当然シミュレーションの結果も異なってきます。前者は月々に支払う金額（元金＋利息）が一定であるもので、後者は月々の支払額のうち、元金支払いの額が一定であるもので、返済が進むにつれて月々の支払い額は減っていきます。

元金を先んじて多く返済できる元金均等返済の方が、最終的に利息の合計が少なくなるためお得感を感じやすいです。しかし、初期段階での返済額が大きくなる点はデメリットになりますので、一長一短というところでしょう。

住宅ローンの返済を予測するにあたっては、この二つの返済方法をそれぞれシミュレーションした上で、自分の収入、ライフプランとすり合わせながらどちらを選ぶか考える必要があります。

住宅ローンの金利シミュレーション

住宅ローンで最も重要ともいえるのが金利です。単純なシミュレーションだけでははじき出せないのが住宅ローンを変動金利で組んだときの支払額です。サイトなどで見られる多くのシミュレーションでは金利を任意入力して、月々の支払い予想額を算出させる程度になっています。

変動金利とは、半年ごとに金利の見直しが行われる方式での金利設定ですが、5年間は金利は変わりません。現在は低金利時代ですから、住宅ローンの返済を今の金利で入力したシミュレーションを行えば、いうまでもなく固定金利のものよりもぐっと返済額の少ない試算が出来ます。
しかし、今が底だと考えれば金利はぐんぐん上がる予想は付きます。単純なシミュレーションの結果で皮算用すると、元利均等においては返済額が支払い利息を超え、「未払い利息」が発生していつまでも元金が減らないという悪循環に陥りかねません。

シミュレーションを行うのは何度でも出来ますので、変動金利での住宅ローン住宅ローンを行っている銀行のサイトなどでよく研究し、金利を多めに見積もってシミュレーションして返済可能額とすり合わせてみたり、固定金利や特定年数のみ固定金利の場合と比べて考えてみたりするのが得策でしょう。

労働金庫の住宅ローンシミュレーションは金利を確認して

各労働金庫のホームページを除くと、中には住宅ローンのシミュレーションができるようになっているものもあります。例えば、中央労働金庫のホームページでは、住宅ローンの返済額の試算のみならず、繰り上げや借り換え時のシミュレーションもできるようになっています。蛇足ですが、中央労働金庫のホームページでは無担保ローンの試算もできます。

さて、その中央労働金庫の住宅ローンのシミュレーションなのですが、毎月の支払い金額を試算する際には、ホームページ上の金利を元に、金利を任意入力する必要があります。

金利はホームページを追っていけばすぐに見つかりますが、ここで確認すべきは金利優遇部分です。試算の際にも優遇される部分を加味するかしないかでは大きく金額が変わってきます。中央労働金庫のホームページを例に取ると、一番大きく変わるのは取引条件優遇と言う部分で、いくつかの条件がありますが大きくは財形や給与振込み、公共料金の支払いを該当労働金庫指定で行っている場合が条件にかかってきます。その条件を満たすことができていれば、0.75から1.25％の金利優遇措置を受けることができます。そういった諸条件をしっかり確認の上、考えうる状態の金利でのシミュレーションを行うのが精度の高い試算となります。

労働金庫に口座をお持ちの人や、組合員である人は是非ともまず労働金庫の住宅ローンについてシミュレーションを行い、他と比べて金利優遇がどのくらいの得をもたらすのかを確認するのが良いでしょう。

住宅ローンの金利計算はシミュレーションのソフトでやりましょう。

住宅ローンの試算は自分で金利計算を電卓たたいて行い、確かめないといやだとか、パソコンは小難しいから自分で計算したいという人はいるかもしれません。しかし、そのあたりのシミュレーション、特に住宅ローンの金利を計算しながら毎月の返済額を算出するにおいては、できるだけシミュレーションができるホームページやパソコンソフトを使うのが手軽で確実です。

ご周知のことかもしれませんが、住宅ローンの返済と金利の計算方法について書きますと、金利は残高についてかかりますから、毎月元金を支払った分だけ減った残高に対して金利が適用され、毎月支払利息の金額は変動します。

元金均等方式なら任意の元金支払い分に、残高に対する金利を足したものがその月の支払い額になると言う計算ですから、さほどややこしいとはいえません。しかし、住宅ローンは10年、20年ものですから例えばある年数での支払い額を知りたい、と言うときには手動や筆算では延々同じ計算を繰り返さなければなりません。元利金等方式ともなるとさらに計算はややこしくなります。

それに比べると住宅ローン取扱金融期間のサイトなどから使用ができる、金利計算を自動でやってくれるようなシミュレーションのソフトでは、そういった煩雑な計算も、例えば何年経過時の支払い額なども、ものの数秒で結果を出してくれます。計算結果を信頼できないなら複数のソフトを試して信頼度を高めて行くのもひとつの手でしょう。せっかくIT時代に生まれたのですから、恩恵にあずからない手はありません。

みずほ銀行の住宅ローンのシミュレーションにおける注意事項

みずほ銀行の住宅ローンのシミュレーションは、非常にいたせりつくせりの内容となっています。新規借入シミュレーションでは月々の返済額試算は言うに及ばず、特約固定（一定の年数まで固定金利で以後は変動金利という方式）に対応した金利設定ができたり、諸費用の概算・期間を変えた場合の試算・変動金利での金利上昇時の予測金利を自動的に案内してくれます。
そんなすばらしいみずほ銀行の住宅ローンのシミュレーションですが、多少の注意点もあります。

まずは、このシミュレーションをみずほ銀行以外の住宅ローンのシミュレーションをするために使う際には、元金均等方式の計算は出来ないという点です。これだけ便利なシミュレーションですので、その点も出来るものであれば申し分ないのですが、致し方ありません。

もう一点注意が必要なのは、各種の優遇措置の金利を自動導入できないことです。みずほ銀行の住宅ローンは、みずほマイレージクラブに入会しているなどの諸条件を満たしている人に、金利を優遇する制度があります。例えば全期間優遇プランでは全期間に渡り金利が0.7パーセント優遇されるので、変動金利の場合は現在だとスタートの金利が1.925パーセントとなります。他にも２年固定のもので当初２年３％のところ1.9％、以後の変動金利を一律0.4パーセント優遇などの優遇制度があります。こういった優遇金利はシミュレーションでも自分で任意入力しなければならないので、その点は少し不便と思われます。

上記のように注意点もありますが、みずほ銀行の住宅ローンのシミュレーションはそれを差し引いてもかなりの優れものですので、注意点を頭に入れた上で是非活用しましょう。

金利の計算に注意：特約固定の住宅ローンシュミレーション

金利を一番に気にしながら住宅ローンのシュミレーションを行うのが普通のあり方だと思いますが、最近は金利についての条件も多様化しています。住宅ローンのシュミレーションにおいて一般的でありながら計算がしにくいといえるのが、一般的に特約固定といわれるタイプの住宅ローンの金利の種類です。

特約固定とは、借入時からある特定の年数までが一定の固定金利で、それ以降は変動金利になるという、広義に見ると変動金利である金利決定の方法です。金融機関のホームページが提供する住宅ローンのホームページ上のシュミレーションでも、この特約固定の金利に基づいた計算が出来るものが多くの場合用意されていますが、問題は固定金利の期間が過ぎた後の計算です。変動金利に対応したものは意外に少なく、そもそも先の金利は神様でないと分からないですから、実はシュミレーションがしにくいのがこの方式なのです。

特約固定金利を条件とした住宅ローンのシュミレーションを詳細にしたければ、出来れば固定金利の期間が過ぎた後も「５年後は３％、１０年後は６％」というように何種類かの金利を入力して試算できるものが望ましいでしょう。エクセルの扱いに長けた人なら、自分で計算式を組んでシュミレーションしてしまうのもひとつの手です。

住宅ローンシミュレーションと金利上昇

住宅ローンのシミュレーションは金融機関のサイトなどからやるのであれば、概ねインターネットの接続料と電気代以外にはお金はかかりません。ですから特に変動金利で契約をお考えの方は、住宅ローンのシミュレーションは金利上昇に備えた試算を念入りに行うことが望ましいです。

現在の住宅ローン金利は変動のもので２パーセント中盤です。これに各機関の優遇金利を加味すれば、フラット３５などの固定金利の住宅ローンに比べて当初の条件は非常に良くなります。最近は当初の特定年数のみ固定金利という条件もあり、固定期間の金利は短年のものならかなり割りの良い数字ですので、なおのこと固定金利よりも得である感が強いです。

しかし、景気の回復と共に、一部では金利の大幅な上昇も懸念されている時代ですので、住宅ローンを借りる前にはその上昇幅を大きめに設定してシミュレーションしても、金利に食いつぶされる結果にならない形になる返済計画を考えなければなりません。金利上昇の懸念を強く持つ人ならば、精神的な負担を減らすためにも固定金利を考える方が妥当です。

ミックス金利のシミュレーション

住宅ローンにおいては、金融機関によってはミックス金利という方式のものも選択ができます。しかし、シミュレーションができるサイトやソフトを探すのはすこし大変です。

住宅ローンのミックス金利とは、２つの異なる金利方式のものを組み合わせて契約し、支払いをするもので、当面の金利をおさえつつ、金利上昇時のリスクを緩和したりする場合に効果的な契約方法です。ただし、２つの計算を組み合わせて結果を表示する必要があるため、シミュレーションに関しては住宅ローン取扱機関のサイトでも用意されていない場合がほとんどです。

ミックス金利は借入総額を分離してそれぞれ違う契約にしているということになるので、各々をシミュレーションする方法でも試算はできますが、例えば「ニコニコ住宅ローンシミュレーション」というサイトでは通常の住宅ローンのシミュレーションから、ミックス金利のシミュレーションも合わせて行うことができます。

最後に予断ですが、ミックス金利契約時には費用に関して2つ分で勘定される項目がありますので、シミュレーションの際にはその部分も加味して試算をしましょう。

住宅ローンのシミュレーション時は金利に注意

サイト上から利用できる住宅ローンのシミュレーションの中でも、比較的細かい設定ができて便利なのが京都銀行のものです。住宅ローンのシミュレーションに限らず、特に現在京都銀行を利用していたり、利用しやすい環境にいる人は金利や条件を確認する意味でも是非一度は見ておきたいのが京都銀行のホームページです。

京都銀行のホームページから利用できる住宅ローンのシミュレーションは、変動金利を想定して3段階まで金利を設定できたり、プランを2つ同じに設定して支払い総額を比較できたりと使い勝手の良いものですが、京都銀行の金利を参照する際に気をつけたいのが優遇金利です。

京都銀行の場合には摘要条件に関する項目が比較的多く、条件がやや厳しいと言えるのですが、その諸条件をクリアする人には全期間型で0.7％、10年・15年固定で1.5％など、かなりお得な
優遇が受けられます。

条件に適合しそうな人は、是非優遇後の金利でもシミュレーションをしてみてください。