住宅ローンの繰上げ返済
住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション
住宅ローンを考える上で便利になったなあ、と思うのが、PCとインターネットの普及による恩恵です。繰り上げ返済という少々ややこしい部分のある返済方法でも、シミュレーションを簡単に行うことが出来ます。
住宅ローンを組む前に繰上げ返済をシミュレーションすることはまず無いと思いますが、いざ
支払いを始めてからも、住宅ローン関連のサイトやフリーソフトを使って条件を入力するだけで繰り上げ返済後の支払いのシミュレーションをすることが出来ます。
住宅ローンの繰上げ返済には支払い回数を減らす期間短縮型と以後の支払い金額を一律に減らす返済額軽減型がありますが、ソフトによっては同一画面で両方のシミュレーション結果が分かるものもあり、比較がしやすくなっています。
住宅購入の際はよほどの大金持ちで無い限りは住宅ローンで購入するのが普通ですから、借入・返済・借り換え・繰上げ返済のシミュレーションが出来るサイトやソフトも山のようにあります。自分にとって使いやすいものを選び、十分に推敲するようにしましょう。
繰上げ返済の種類ごとに試算しよう
住宅ローンを借り入れている方は、先々の支払いに関してシミュレーションする機会も多いのではないでしょうか？臨時収入が入ったなどで繰上げ返済を考える場合にも、やはりシミュレーションをすることになるでしょう。
住宅ローンのシミュレーションのサイトやソフトを見ると、繰上げ返済に関して2種類の方法から試算することが出来るようになっています。その2種類とは支払い期間を縮める期間短縮型と、月々の支払い金額を減らす返済額軽減型です。
さて、上記の2種類ですが、住宅ローンのシミュレーションのソフトやサイトで実際繰上げ返済の計算をやってみるとわかるのですが、最数的な支払利息に差が出てきます。期間短縮型は繰上げ返済後も毎月の支払額が変わらないので、結果的に支払い期間を延ばしたのと近い効果のある返済額軽減型に比べて元金の減る度合いが大きく、結果支払利息の総額が少なくなるのです。
ただし、必ずしも期間短縮型が良いとは言えません。数字に余裕が出来ることで月々の家計への負担が減りますので、人によってはそのほうが恩恵を受ける場合もあります。じっくり結果を考察することが肝要です。
シミュレーションでは現れないこと
住宅ローンの繰り上げ返済に関しては、皆さんよくシミュレーションされてから、実行していることと思います。インターネットやExcelなどで、いとも簡単に住宅ローンの繰上げ返済のシミュレーションは出来てしまうのですが、そういったソフト上では考慮されないけど、知っておかないと損をすることがあります。
それは、繰上げ返済の時期が関係します。繰り上げ返済は１２月のボーナス期に行われる場合が多いですが、実は１ヶ月待ったほうが得をする可能性が高いのです。将来的には分かりませんが、現状住宅ローンの支払いをしている人には確定申告後、その残高に応じて所得税の控除が行われるという減税措置が取られています。その確定申告が年末までの区切りのため、年末に繰り上げ返済を行うと、その分を引いた金額を基準に減税額が決まってしまうのです。
ただし、早く繰り上げ返済を行えば行うほど住宅ローンの金利の負担分が少なくなるのは間違いないことですので、今度はその２通りの場合について繰上げ返済をシミュレーションしてみれば、自分にとってどちらが得かを見ることが出来るでしょう。
シミュレーションには反映されない、思わぬところで損得に関わることは他にもありますので、情報は出来る限り多く集めるようにしましょう。
繰り上げ返済はシミュレーションで確認してから
住宅ローンに関するシミュレーションツールはたくさんあります。
それらを活用することで無理のないプランで住宅ローンの借入れをすることも可能です。
また、繰上げ返済に関してもその点は同様です。
住宅ローン借入れ時からなるべく早い段階で返す方が得なのは実際シミュレーションをしてみて分かることではありますが、繰上げ返済に関してはさらに別観点からシミュレーションすることで選択肢が広がる場合があります。
前述のとおり、繰上げ返済は早い段階で行うほど支払利息を多く減らすことが出来ますし、返済方法によっても利息総額が減る度合いが違うのもシミュレーションを行うことで確認でき、実際行う際の参考になります。しかし、例えば支払いが終わりに近い場合などには、住宅ローンに関するシミュレーションだけでは比較できないお得な条件が隠れていたりします。
例を挙げると、利率の良い外貨預金に繰上げ返済を予定している金額を預けた場合、シチュエーションによっては繰上げ返済をした場合より結果的に得をすることがあります。有利な条件を探し出すのには少し根気や勉強が必要ですが、今はインターネット上で、情報料に関しては無料で情報収集が出来ますので、是非試みてはいかがでしょうか？
繰上げ返済にかかる諸経費を忘れずに
住宅ローンを支払う中で余裕が出来た場合など、シミュレーションを行った上で繰上げ返済をする場合も出てくるかもしれません。住宅ローンの取り扱いのある金融機関のホームページなどからシミュレーションを行えば、繰上げ返済後の返済額や支払利息の軽減額が簡単に試算できます。
さて、住宅ローンのホームページやPC用のソフトからシミュレーションを行って繰上げ返済後の支払い総額などを確認する段階で知っておいた方がよい、シミュレーションに現れない部分があることをお話しておきたいと思います。それは、繰上げ返済にかかる諸費用と、保証料の払い戻しです。
住宅ローンの繰上げ返済を行う際には、一定額の手数料を支払う必要があります。当然ですがその部分の費用はシミュレーションには反映されません。といっても繰上げ返済で浮く支払い利息には遠く及ばない額である場合がほとんどなのですが、知っておいた方が良いことではあります。借入れ時に保証会社を利用している場合には保証料の一部が払い戻されますが、こちらも大勢を変えてしまう額ではないことをお断りしておきます。
住宅ローンの繰上げに関わって今回こちらに書いたことは、シミュレーションの結果を左右するがゆえに考慮する必要がある、というよりは知っておいて方が実際に繰上げ返済を行う際にあわてず騒がず行えますよ、というものです。でも、知らないよりは知っている方が良いですよね。
繰上げ返済時は優先順位を考えてから住宅ローンのシュミレーションを行おう
複数の借り入れをしている人が思わぬ収入などで繰上げ返済を考えた場合、住宅ローンのシュミレーションを行う前に返済の優先順位を明確にしておく必要があります。
繰上げ返済時の優先順位は①金利の高いローン②変動金利のローン③返済期間の高いローンであるといわれています。それを把握した上で優先順位の高い順に住宅ローンのシュミレーションを行うのが賢い返済計画です。
まず第一の金利の高いローンは、当然ながら早めに払うことで支払利息を大幅に軽減できます。また、変動金利は特に現状を考えると金利は上昇の可能性が高いので、出来る限り早いうちに元金を返済しておきたいものです。
最後になりますが、繰上げ返済をしないというのも選択肢のひとつであることも忘れてはいけません。住宅ローンのシュミレーションをきっちり行い、余剰金を住宅ローンの繰上げ返済に充てた場合、あるいは資産運用にまわしてから返済に充てた場合など、異なる条件でシュミレーションを行っておくことで思わぬ得な選択肢が発見できるかも知れません。