繰上げ返済に関するシミュレーションが少ない理由を考察する

住宅ローンの返済についてのシミュレーションは、住宅ローンを取り扱っている機関のホームページで大抵試みることが出来ます。対して、繰上げ返済に関してのシミュレーションはあったりなかったりまちまちです。どちらかというと借り換えのシミュレーションの方が多いくらいです。ここではその理由を考察したいと思います。

住宅ローンの返済の詳細が分からなければ、住宅ローンを利用する気にはなれないでしょうから、住宅ローンの借入をしてもらう動機付けのためにもシミュレーションはやはり必要です。しかし、すでにその機関から住宅ローンを借り入れている人が繰上げ返済を行った場合、その機関にとっては将来の受け取り利息が減ることになりますから、積極的に勧めたいものではないことは伺えます。このあたりを考えてみると、住宅ローン取り扱い機関のホームページにおいては新規借入れ時のシミュレーションよりも繰上げ返済のものが少ない理由が浮かび上がるような気がします。

その点借り換えは借り換えを契約した期間にとっては新規契約と同じことですから、利益に繋がるという点ではシミュレーションも繰上げ返済よりは多く提供されて不思議は無いでしょう。

住宅ローンのシミュレーションで無理な返済だとわかったら

住宅ローンのシミュレーションをすることは、将来自分が追い詰められない形で返済を行って行くために、必要不可欠と言っても良いことです。住宅ローンの契約をしてしまえばもう後戻りはできませんが、シミュレーションは何回でもできますから、無理なラインも妥協点も見えるまでやることで様々な形の返済方法を思索することができます。

さて、住宅ローンのシミュレーションをして、不可能な返済だとわかった場合にはどうすれば良いのでしょうか？銀行等住宅ローンの取扱をしている機関では、融資条件として年間返済額が年収の一定の割合を超えないことを設定しているところがほとんどです。月々の返済額や借入総額からシミュレーションしてこの条件に引っかかる結果が出たとき、取る方法は2つあります。

ひとつは借入額を減らすこと、もうひとつは借入年数を増やして月々の支払いを減額することです。ただし、前者は購入する家が決まっている場合には選べない選択肢です。返済期間を伸ばす方法は当然ですが支払い利息の総額が高くなります。

返済期間終了時も考慮してシュミレーションしよう

返済期間と年齢の関係を反映させながらシュミレーションしてくれる住宅ローンのシュミレーターはたくさんあるとはいえません。返済時の年齢を入力できるシュミレーションも住宅ローンを取り扱っている金融機関のHPにありますが、「何歳のときに返済する残高」といった参照のための入力である場合が多いです。しかし、シュミレーションをする際に忘れがちなのが住宅ローンの契約終了時の年齢に関わる問題です。

住宅ローンの借入の際には、返済期間終了時の年齢に対して条件が与えられる場合がほとんどです。例えばほとんどの金融機関では返済期間の終了時の年齢を７５歳までとしています。シュミレーションとなると自由度の高い数字を打ち込んでみるものですが、気が付いたら住宅ローンの借入段階ではじかれてしまう年齢設定で試算していたということもあるでしょう。現実に使えないものはシュミレーションで無理の無い返済計画として現れても絵に描いた餅となってしまいます。そのあたりは十分考慮に入れて試算することが大事です。

住宅ローンの借り換えのシュミレーションで借り換え損を防ごう

長く続く低金利時代、今ならまだ住宅ローンの借り換えのメリットを享受できるとお思いの方も多いでしょう。それだけに入念なシュミレーションは借り換えをしてかえって損をした、なんてことが起こらないために必要です。

住宅ローンの借り換えのシュミレーションをする際には、もしも変動金利をお考えならなるべく高い金利でのシュミレーションをしておいた方がよいでしょう。借り換えはいわば新規契約と同じですので、諸経費を含めて思いのほか金利が上昇してしまったら・・・という考え方はしておくべきです。

また、住宅ローンについて借り換えのシュミレーションをすると見えてくることで、残り返済年数が少ないほど借り換え時の支払利息軽減分が少なくなるという結果があります。これも諸経費を考慮に入れてシュミレーションすることで早まって借り換えして結局得は無い、という結果を避けることが出来ます。

基本的には返済年数が十分に残っている状態で、長期の固定のもので今より金利が安くなるならば、リスクが低い状態で借り換えを行うことが出来ると考えてよいでしょう。その他の場合には入念なシュミレーションでじっくり推敲する必要があります。

三菱東京UFJ銀行の住宅ローンシュミレーション

メガバンクである三菱東京UFJ銀行でも、当然ながら住宅ローンを取り扱っており、ホームページからはシュミレーションが利用できるようになっています。三菱東京UFJ銀行のホームページから利用できる住宅ローンのシュミレーションは、非常に簡単に月々の返済などが試算できるようになっています。

例えば月々の返済額を試算するシュミレーションでは、入力項目は総借入額・ボーナス返済分・借入期間・利率（任意入力）の４種類しかありません。これらの項目を入力すると、金利タイプ別の月々の返済額と、借入時にかかる諸費用の概算が表示されます。注意点としては、例えば当初特定年数の固定金利や変動金利の場合、変動部分の予測までは考慮されないこと、残高推移予測等細かい部分の結果表示はされないので、あくまで簡単なシュミレーションとしてしか使えないことがあります。また、優遇金利での試算を行う際にはホームページから確認して金利を任意入力する必要があります。

三菱東京UFJ銀行については口座を持っている人も多いでしょうから、住宅ローンについてはシュミレーションは置いておいても一度は確認しておくのが良いと思います。

住宅ローンのシュミレーション、年収から試算する借入金額

住宅ローンのシュミレーションは、主に借り入れ総額から月々の返済額を割り出すものがホームページ上などで見られますが、その前段で、年収に応じた借入金額を知りたい人も多いのではないでしょうか？ここでは住宅ローンのシュミレーションの中で、現在の年収からの適正な借入金額を試算してくれる三井住友銀行の住宅ローンシュミレーションをご紹介します。

三井住友銀行のホームページ上、住宅ローンのページから借り入れ計画シュミレーションを選ぶと、年収・年齢・希望借入金額・自己資金などから返済負担度と適正借り入れ金額の目安を算出してくれるシュミレーションを行うことが出来ます。

例えば２００万の年収・３００万の自己資金で２５００万を３０年ローンで返すと計算すると、ご返済の負担が大きすぎるというメッセージが表示されます。合わせて、諸経費を入れることで購入可能な物件の金額の目安が表示され、ここでは１００万の諸経費で算出すると１０７２万が購入可能な物件価格と出ます。

年収が上がっていくと仮定して、現段階の年収で無理の無いローンが組めれば、年を追うごとにさらにゆとりのある返済が出来ることになりますので、そういった観点からの使い方も出来るシュミレーションです。

シュミレーションを行う際に間違えやすいことについて

住宅ローンの繰り上げ返済に関しては、皆さんよくシュミレーションされてから、実行に移すのではないでしょうか。インターネットやエクセルなどで、住宅ローンの繰上げ返済のシュミレーションを行うのはとてもたやすく、まとまったお金ができたらまずはシュミレーション、という感じで手軽に試算ができます。

さて、そんな住宅ローンの繰上げ返済ですが、シュミレーションをやるにあたって間違えた考えで臨んでしまいがちな点についてお話したいと思います。

それは、住宅ローンの控除に関することです。現在住宅ローンの残高に応じて所得税の範囲で控除が行われていますが、その要件のひとつに「住宅ローンの返済期間が１０年を超えること」というものがあります。そこが間違えて捕らえがちなところで、シュミレーションの際に変更される返済期間を１０年を超えるものにしようと苦心したり、場合によっては控除が適用されないと考えて繰上げ返済自体をあきらめてしまう人もいるかも知れません。

しかし、実は「住宅ローンの返済期間が１０年」というのは、借り入れ時からの起算になります。したがって、借り入れ時から３年たって繰上げ返済、という場合にはシュミレーションの返済期間設定を最低１０年にするのでなく、７年にすればよいのです。

受けられる恩恵は最大に受けたいものですから、条件は間違いなく把握しておくことが肝要です。

元利金据え置きはなるべく避けよう

現在借入を行っている人が住宅ローンのシミュレーションで返済の計画を時系列で追っていった時、行事やその他の出費と合わせて返済の厳しい月が出てくるかもしれませんそんな時に選べる選択肢のひとつに、元利金据え置き返済があります。ただし、この方法はこれから借入を行おうと言う人は、住宅ローンのシミュレーションを綿密に行い、元利金据え置き返済をせざるを得ない事態を回避する方向で考えたほうが良いと思います。返済計画だけでなく、リスクや負担会費も住宅ローンのシミュレーションをする意味のひとつです。

さて、元利据え置き返済とは何かと言うと、月々の支払いの中に元利金返済分を含めず利息のみを支払う方法です。元利金を返さないのですから、これを続けている間は返済額が増え続けることになります。この方式のメリットは、単純に支払い額が少なくなることで、物入りの際など、厳しい時に行うことで当面の負担を軽減します。この方式の摘要は金融機関によって可否がありますので、きちんと確認することが必要です。

利息のみ払って元金が減らない状態は結構なストレスになることは想像に固くないです。精神的な負担を避ける意味でも、元利金据え置き返済はしないに越した事は無いでしょう。

ブログを参考にシミュレーション

住宅ローンの返済計画を立てようとしたとき、いきなりシミュレーションを用いても、絵に描いた餅になってしまいがちではないでしょうか？住宅ローン以外の出費、いざ契約してみたら実は払わなければいけなかった諸費用など、なかなか数字の上・紹介文・説明文などの中からは把握しきれないことがあるのが実際です。

住宅ローンの返済計画を立てる際には、同じような経験を持つ人のブログを参考に、表に現れない費用その他を盛り込みながらシミュレーションするのが、実際のシチュエーションに近づくひとつの方法です。住宅ローンの返済を計画からシミュレーション、実際の借り入れ、繰上げ返済、返済終了までの過程まで全部記してあるブログはお目にかかれないとは思いますが、ブログで住宅ローン返済について書き記している人はかなり多いです。実際の数字なども載せているものもありますので、参考にならないはずがありません。

コンタクトを取ることでより深い部分での情報を手に入れる事ができる可能性があるのもブログを参照するメリットです。シミュレーションの前にそういった部分からも情報収集をしてみましょう。

シュミレーションをする前にローンの条件を確認しよう

事前のシミュレーションが大事なのはどのローンでも同じで、特に住宅ローンは一生ものですから、シミュレーションは念入りに行う必要があります。さて、ローンは用途別に分かれているものですが、「住宅」ローンと名の付くだけあって、住宅ローンは聞いてすぐイメージできるとおり、住宅に関連して発生する費用を借り入れるものということには間違いありません。しかし、そんなあいまいな感覚ではシミュレーションだけして実際ローンの審査段階で住宅ローンには不適合ですよ！などといわれかねません。シミュレーションをする前に、どんなケースに適用するかはきっちり確認が必要です。

住宅ローンの一般的な適用範囲は比較的広く、新築・中古マンションの購入、新築・中古一戸建て住宅の購入、一戸建て住宅の建設、住宅用地の購入、マンション・一戸建てのリフォームの資金に対して借り入れを行うことが出来ます。また、保証料や火災保険料なども借り入れの形で、ローンに組み込んで返済をする、という形を取ることが出来る場合が多いです。

シミュレーションも事前の計画の一環ではありますが、さらに前段として借り入れ条件は、借り入れを考える機関ごとにしっかり把握しておきましょう。

ローンのシミュレーションで住宅ローンのものが多いのは？

ローンのシミュレーションが出来るソフト・サイトは数多ありますが、どの金融機関のページを見てもほとんど備わっているのが住宅ローンのシミュレーションです。ローンのシミュレーションの中でもとりわけ住宅ローンの多い理由を、私見ではありますが書きたいと思います。

単純に考えれば、皆さんの意見と同じである可能性が大いにありますが、個人契約でいえばローンの中でも住宅ローンが最も高額の貸付になるのは間違いありませんから、金融機関にとっては非常に大きい商売といえます。したがってローンのシミュレーションをどれかひとつだけ用意しろといわれたら、やはり住宅ローンのシミュレーションを用意するのではないでしょうか？そして、借り入れる側の人間にとっても、ローンの中でも一番計画だてて借り入れたいのが住宅ローンでしょう。

貸し手側の思惑とニーズがかみ合えば、住宅ローンのシミュレーションを第一に出すのも道理です。借り手側である我々にすれば、様々なタイプのシミュレーションが利用でき、願ったりかなったりではないでしょうか。

住宅購入に関わるシミュレーション

住宅を購入することで発生しうる事態は、出来る限りシミュレーションしておきたいものです。第一に考えたいのがローンの返済計画ですが、それに関してはいろいろな住宅関連のサイトなどからシミュレーションのソフトを利用することが出来るようになっています。しかし中にはローンに限らず住宅購入にまつわる事項のシミュレーションが利用できるサイトもあります。

「不動産ポータル　キャッチアップ」というサイトでは、住宅ローンのシミュレーションはもちローンのこと相続税や住宅資金贈与についてのシミュレーションが出来るようになっています。自分が死ぬ場合のことなどあまり嬉々として考えたいものではないですが、家族を持つ人間であれば万が一のときのことも決めていけるようにしたいものです。

住宅を持つことで発生するものはローンだけではありませんから、いろいろなシチュエーションを想起して、シミュレーションを行うことは確実に転ばぬ先の杖となり得ます。ここで紹介したサイトはその大きな助けとなるひとつですので、ぜひ住宅の購入を考えている人は事前に見ておくことをお勧めします。